El Juzgado en lo Civil y Comercial de 43° Nominación de la ciudad de Córdoba resolvió hacer lugar a una demanda de desalojo por vencimiento de término, pero dispuso que las costas fueran asumidas por ambas partes. La jueza Mariana Liksenberg adoptó esta decisión ya que, mientras las partes estaban en tratativas para renovar el contrato, la actora sorpresivamente intimó a la “inmediata restitución” del inmueble y, seis días después, interpuso la demanda de desalojo contra una mujer de 87 años, con problemas de salud, que, además, vivía sola.

Asimismo, se constató que la mujer había cumplido puntualmente el pago de los alquileres del contrato ya concluido y seguía pagándolos aún después del vencimiento del plazo contractual, incluso, con un aumento. La resolución agrega que, frente a la intimación, la demandada había requerido un plazo prudencial para entregar el bien, a fin de buscar otro inmueble para alquilar, pero esta petición no fue oída por la accionante.

En la sentencia, la jueza Liksenberg expresó que la imposición de costas debe seguir como principio general el régimen del vencimiento objetivo, esto es, que afronta las costas la parte que pierde el pleito. Sin perjuicio de ello, recordó que el artículo 130 del Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba (CPCC) autoriza al tribunal a eximir total o parcialmente al vencido si encuentra mérito para ello, para lo cual debe fundar la resolución.

“Resulta inocultable que habiendo expirado con fecha 31/3/18 el plazo de vigencia del contrato de locación celebrado entre las partes, éstas se encontraban en tratativas para renegociar un nuevo convenio. Ello se corrobora con la impresión del nuevo acuerdo –sin firmar- acompañado por la demandada y los recibos de pago por la suma de $7250, nuevo precio convenido en este nuevo contrato, superior incluso al valor del último canon locativo del mes de marzo de 2018 (que ascendía a $5.300)”, explicó la magistrada.

La sentencia añade que si bien la actora goza de la prerrogativa conferida por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) de dar por concluido el contrato mediante una comunicación fehaciente, lo cierto es que el día 4 de mayo de 2018 procedió a intimar a la locataria a la "inmediata restitución", sin siquiera otorgarle un plazo prudencial para ello.

Es decir que no tuvo en consideración que la accionada era una mujer de avanzada edad, que vivía sola y que tenía problemas de salud. En efecto, la demandada había sido operada recientemente y, además, tenía dificultades auditivas, como quedó evidenciado en la audiencia del artículo 58 del CPCC que tuvo lugar en el tribunal.

Seis días después de dicha intimación (el día 10/5/18), la actora inició la demanda de desalojo, a pesar de que la demandada había respondido la misiva de inmediato (tres días después de recibirla), solicitando un plazo de tres meses para buscar un nuevo inmueble, luego de expresar su asombro por la intimación. Es más, en esa respuesta, la demandada se había comprometido a abonar el alquiler en el nuevo precio fijado, durante ese período, lo que fue desoído por la accionante.

La jueza Liksenberg recordó que la persona de edad avanzada tiene derecho a una “protección especial durante su ancianidad”, como lo declara el Protocolo de San Salvador (art. 17), que es el Protocolo Adicional de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, con jerarquía constitucional. En este mismo sentido, el artículo 28 de la Constitución de la Provincia de Córdoba tutela los derechos de la ancianidad.

Por todo ello, la magistrada concluyó que este caso no podía resolverse considerando únicamente el texto del contrato de locación cuyo vencimiento había operado el 31/3/18, sino que era necesario tener presente el paradigma normativo que imponen las Reglas de Brasilia sobre Acceso a la Justicia de las personas en condición de Vulnerabilidad” y la Convención Interamericana sobre Protección de los Derechos Humanos de las personas mayores, aprobada por Argentina a través de la Ley N° 27.360.

“En este contexto normativo nacional e internacional en el que nos encontramos comprometidos todos los operadores jurídicos, y valorando las particulares circunstancias acreditadas en la presente causa, encuentro razones suficientes para distribuir las costas por el orden causado. Ello es así por cuanto la demandada pudo considerarse con razón fundada para continuar en la tenencia del inmueble, luego de vencido el plazo de la locación y al tiempo de interponerse la presente acción”, concluyó la magistrada.

Causa: “G., N. N. c/ P., B. – Desalojo - Por vencimiento de término”.
Fecha: 28 de octubre de 2019.
Resolución: Sentencia n.° 222.